El 16 de junio de 2019 entró en vigor en España la ley de crédito inmobiliario, también conocida como Ley Hipotecaria. Esta ley regula todo lo relacionado con la contratación de una hipoteca y en ella se establecen nuevos procedimientos que afectan tanto a la banca como al cliente. Por tanto, resulta necesario informarse muy bien sobre la nueva legislación, especialmente si se tiene pensado contratar una hipoteca en los próximos meses.
Requisitos para acceder a una hipoteca
El test de solvencia pasa a ser un requisito obligatorio antes de poder realizar cualquier tipo de negociación. No tiene coste para el cliente y es más exigente de lo que era anteriormente.
Documentos precontractuales de la hipoteca
Antes de la firma del contrato, los bancos deben hacerle entrega al cliente de dos documentos: La Ficha Europea de Información Normalizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas, en sustitución de la antigua FIPER, que contenía información sobre la hipoteca a la cual podía tener acceso el solicitante.
Diferencia entre FEIN Y FIAE
La FEIN contiene la información personalizada de la hipoteca, mientras que la FIAE muestra datos sobre cláusulas y elementos importantes. La entidad bancaria también está en la obligación de entregar al cliente el cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, el importe de cada cuota y su periodicidad.
Plazo entrega de documentación y firma de la hipoteca
La documentación debe ser entregada con un plazo mínimo de 10 días antes de la firma del contrato, de forma que el cliente tenga el tiempo suficiente para analizarla y aclarar cualquier duda que pueda surgir sobre el préstamo. Si la hipoteca se firma antes del plazo de los 10 días y llega a demostrarse que no se ha cumplido el plazo especificado en la ley, podría incluso llegar a anular la transacción.
Visitas al notario
El cliente debe visitar dos veces al notario de su elección. En la primera visita, la cual se llevará a cabo 10 días antes de la firma de la escritura, el funcionario debe asegurarse que el cliente está informado y entiende todos los puntos del contrato. Sin la certificación por parte del notario de que esto es así, el solicitante no podrá recibir la escritura de la vivienda.
Por otra parte, si el notario no realiza su labor informativa como se ha estipulado, será sancionado.
Servicio gratuito
La redacción del acta notarial se realiza de forma gratuita. En ella se debe dejar constancia de las preguntas realizadas por el cliente así como las respuestas y explicaciones que ha recibido.
Documentos a presentar en la visita al notario
Los documentos que debe presentar el cliente ante el notario son el proyecto de contrato del préstamo, la FEIN, la FIAE, la simulación de las cuotas periódicas y el documento en el que se reflejen los gastos asociados a la escritura pública del crédito.
Segunda visita al notario
La fase contractual se inicia una vez que se ha redactado y firmado el acta notarial con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo. Es la última oportunidad que tiene el cliente para aclarar cualquier duda.
Además de estos aspectos, existen otros importantes que también deben tomarse en cuenta y que presentamos en forma resumida:
- El notario es el responsable de detectar la presencia de alguna cláusula abusiva.
- El banco debe correr con los gastos de gestoría, notaria y registro de la vivienda, el cliente con los relacionados con la tasación.
- El banco no puede obligar al cliente a contratar un seguro para concederle la hipoteca, sin embargo, si puede aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con la entidad.
- Está permitido el cobro de comisión de apertura.
La nueva ley ha introducido cambios que facilitan el cambio de una hipoteca a otra o la negociación de nuevas condiciones.
La nueva ley no afecta a las hipotecas que se hayan contratado antes de la fecha en que entró en vigencia.
Si precisas aclarar cualquier duda o cuestión al respecto puedes contactar con nosotros sin ningún compromiso. Estaremos encantados de poder atenderte.
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